Siklus Properti

Saya sebenarnya tidak ahli masalah properti, tapi ada kesamaan antra properti dan saham, yaitu sama2 punya siklus

 

Kalau di Saham istilahnya begini :

 

 1.Akumulasi --> tahap membeli dan hold
2. Breakout--> memasuki tahap ke 2 ini harga saham akan menembus resistance dengan volume yg lebih besar dari rata2 volume sebelumnya.
3. Distribusi---> tahap jual2an
4. Penurunan / Downtrend--> tahapan ke 4, harga saham yg telah di distribusi cenderung bergerak turun.

 

Kalau di properti istilahnya begini :

 

1. Soft Market --> mirip seperti akumulasi tapi pengertiannya adalah tahap dimana dimulainya penurunan tingkat inflasi, penurunan suku bunga kredit dan kredit konstruksi, disini investor mulai mencari property yg lagi banting harga tapi masih wait and see karena masih menunggu sejauh mana penuruan rate pinjaman dan rate bank kalau selisihnya masih jauh diatas 5% blum bisa beli (ini strategi kalo mau ambil kredit rumah, kalo bayar full boleh langsung beli)
2. Sellers Market---> mirip dengan breakout di saham, dengan pengertian suku bunga perbankan mulai ketemu bottom dan sulit untuk turun lagi, developer mulai membangun property nya, sedangkan investor mulai melakukan DP atau membeli full dengan jumlah investor makin banyak, disinilah inflasi pelan2 naik, uang banyak beredar buat sector property.
3. Weak Market ---> mirip dengan tahap distribusi di saham, dengan pengertian jumlah demand property tetap tapi supply property mulai kebanyakan, ini karena jumlah pembangunan properti mulai banyak yg selesai, disini juga suku bunga bank dan rate KPR bergerak naik sehingga orang2 mulai hold pembelian/sewa property. Disini juga mulai ada gejala diskon2an property kecil2an.
4. Buyers Market---> mirip dengan downtrend di saham, disinilah tahap selling besar2an dimulai, dengan pengertian harga sewa dan harga property melakukan diskon besar2an dan banyak melakukan penawaran insentif seperti beli property gratis tv plasma, gratis langganan listrik, air selama beberapa waktu. Kemudian suku bunga bank dan rate KPR mulai berada di puncak ketinggian. Developer tekor berat alias salah timing membangun property udah keburu kena imbas krisis begitu selesai pembangunan

 

Di mana siklus properti Indonesia saat ini?  Dari segi suku bunga BI rate 6,5% untuk mengimbangi target inflasi 5-5,5% di tahun 2010 ini sudah tidak mungkin diturunkan lagi, tapi katanya KPR bank blum diturunkan oleh perbankan secara maksimal, padahal BI sudah memerintahkan perbankan untuk menurunkannya. Boleh di cross cek lagi hal ini ke masing2 bank alias rate KPR masih mungkin diturunkan 1-2 basis point lagi menurut versi BI (coba nego2 lagi kalo ambil KPR di bank)

 

Sepintas di pikiran rasanya pasar property di Indonesia masih di tahap antara Soft market ke Seller’s Market, terlihat dari rate KPR blum diturunkan maksimal, inflasi masih terkendali, BI rate menurut BI blum ada tanda2 dinaikan hingga akhir 2010, kalaupun dinaikan paling banyak 1 bps atau dari 6,5 ke 6,75% dan masih wajar saja. Saya juga melihat di daerah rumah saya ada pembangunan real estate sama apartemen tapi masih pasang iklan tempat masih kosong dan sewa2 kantor juga masih ada. Jadi sepertinya masih layak melakukan pembelian oleh investor yang masih punya dana hasil jual2an surat hutang atau reksadana hehehe…

 

Note : teliti dulu sebelum beli, saya bukan ahli properti, saya ada bidangnya sendiri,selamat cross cek ke ahlinya apakah pendapat saya ini benar ?

Tigor
DONGSUH SECURITIES
JL HR Rasuna Said Kav 1,2
Gedung Graha Irama Unit 6-D
Jakarta 12950
021-520-1326/520-1318